Importante sentencia del pleno del Tribunal Supremo

La sentencia del Pleno del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2.016 viene a resolver la controvertida cuestión de qué ocurre cuando el arrendatario desiste del contrato. La Ley de Arrendamientos Urbanos ya reguló, después de muchos años sin hacerlo, esta cuestión en cuanto a los contratos de arrendamiento de vivienda disponiendo, en su artículo 11 que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.

Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. Nada dice la ley en cuanto a los arrendamientos de uso distinto al de vivienda que se rigen en su mayor parte por el acuerdo de las partes. Y es ahí donde la sentencia del TS llena este vacío. Y esa es su importancia. Dicha sentencia distingue tres situaciones:

  1. Contrato de arrendamiento en el que se incluye una cláusula penal, es decir un pacto por el que en caso de que el arrendatario quiera resolver el contrato tiene que pagar una indemnización de daños y perjuicios que se suele fijar en el contrato. En ese caso, la sentencia no aporta criterio nuevo y la situación ha de entenderse que sigue siendo la de que dicha cláusula penal suele ser moderada por los tribunales pues entienden que el local se puede volver a alquilar o los daños no han sido tan importantes como la indemnización fijada que suele ser muy elevada.
  2. La segunda situación sería en la que el contrato no contiene cláusula penal y la resolución anticipada querida por el arrendatario no es aceptada por el arrendador. En ese caso, el arrendador tiene derecho a exigir el cumplimiento del contrato y, en consecuencia, a reclamar al arrendatario el importe de todas las rentas por el tiempo que reste hasta el total del plazo que reste para cumplir el contrato.
  3. El último caso sería aquel en que el contrato tampoco contenga cláusula indemnizatoria, pero el arrendador sí acepte la resolución del contrato. En este caso el arrendador no puede pedir todas las rentas que queden por abonar hasta la fecha final del contrato, dado que ha aceptado la resolución y por ello no puede pedir su total cumplimiento. Entonces lo más que puede pedir el arrendador es una indemnización equivalente al importe de la renta de un mes por cada año que reste por cumplir del contrato.
  • Es decir, que en caso de resolución anticipada por el arrendatario:
  • Contrato con cláusula penal: moderación por los tribunales.
  • Contrato sin cláusula penal con aceptación del arrendador: 1 mes de renta por año que quede de cumplimiento de contrato.
  • Contrato sin cláusula penal sin aceptación del arrendador: todas las rentas hasta la fecha final del contrato.

La importancia de la sentencia viene dada más que porque siente nuevos criterios, cosa que realmente no hace, sino porque los unifica y resume para cada situación de las dichas. Y termina así, dado que es del Pleno, con un largo periodo de incertidumbre en el que los tribunales han dado soluci