En vigor la nueva ley de arrendamientos urbanos, ¿su flexibilidad una trampa?
La nueva Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas modifica la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, y tiene un claro objetivo de dinamizar el mercado de alquiler y mejorar las garantías a los arrendadores. Desde luego, este Ley no esconde ese aspecto dinamizador, pero tampoco la necesidad de ‘equipararnos’ un poco más a las características del mercado europeo de viviendas, donde el 30% de la población vive en una vivienda alquilada frente al pírrico 17% de la población española, que se caracteriza históricamente por la altísima tasa de propiedad.
Además, el actual entorno de acusada crisis inmobiliaria y dificultad de crédito para comprar una vivienda pide a ‘gritos’ nuevas fórmulas y facilidades para dar ‘salida’ de alguna forma al voluminoso ‘stock’ de pisos; no olvidemos que España es el país de la Unión Europea con mayor índice de vivienda por cada 1.000 habitantes y pocas están alquiladas. Y principalmente… ¿cómo pretende conseguirlo la nueva Ley? Flexibilizando cuatro aspectos de la anterior ley de Arrendamientos Urbanos que, según expertos en la materia, eran demasiado rígidos, y modificando determinados preceptos de la Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil, relativos al desahucio.
En primer lugar nos referiremos al régimen jurídico aplicable, donde se ha reforzando la libertad de pactos y se ha prioridad a la voluntad de las partes - título II de la Ley-… pero, eso sí, sin como pasa en la actualidad menoscabar la seguridad del tráfico jurídico (sobre todo en la compraventa de una vivienda), puesto que los arrendamientos no inscritos sobre fincas urbanas no puedan surtir efectos frente a terceros adquirentes que inscriban su derecho y, además, el tercero adquirente de una vivienda, no pueda resultar perjudicado por la existencia de un arrendamiento no inscrito.
En segundo, a la duración de los contratos de arrendamiento, donde se reduce de cinco a tres años la prórroga obligatoria y de tres a uno la prórroga tácita. En tercero, se facilita que el arrendador recupere el inmueble para vivienda permanente, en determinados supuestos y si ha transcurrido al menos el primer año de duración del contrato y sin necesidad de previsión expresa en el mismo. En cuarto, la posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato en cualquier momento y siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de contrato y lo comunique al arrendador sólo con una antelación mínima de treinta días; eso sí, se reconoce la posibilidad de que las partes puedan pactar una indemnización en caso de desistimiento.
Por último, para evitar los problemas más habituales en los procesos de desahucio, es decir, el alargamiento de los procesos judiciales en la actualidad, se vincula el lanzamiento a la falta de oposición del demandado, de tal modo que si éste no atendiere el requerimiento de pago o no compareciere para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio y producirá el lanzamiento, frente al sistema actual que impide señalar el lanzamiento hasta que no se sepa si la vista se ha celebrado o no. Sin duda, estos cambios y la ‘reducción burocrática’ que puede desbloquear muchos juzgados, benefician tanto a los propietarios como a los inquilinos, que gozarán de mayor libertad para plasmar y adaptar en un contrato sus circunstancias, necesidades y cambios personales… Y ahí es donde puede estar la ‘trampa’, porque el abanico de posibilidades queda abierta a un sin fin de vericuetos legales, donde será fundamental la ayuda de SOS Abogados, para asesorarle en cómo redactar cada cláusula para que beneficien sus intereses.
También, surgen dudas sobre cómo hacer frente jurídicamente a las nuevas exigencias para alquilar una vivienda. Nos referimos al certificado de eficiencia energética, que si bien supondrá un ‘sobrecoste’ para el arrendador y tiene sus ventajas e inconvenientes para ambas partes (arrendador y arrendatario), puede dar lugar a un sinfín de litigios al respecto, donde el asesoramiento de SOS Abogados puede serle de gran utilidad. ¿Y qué pasa con los alquileres de ‘verano? La reforma de la Ley excluye los arrendamiento de viviendas para el alojamiento privado del turismo, que queden regulados por la normativa sectorial específica o, en su defecto, se les aplica el régimen de los arrendamientos de temporada.