La nueva ley para el alquiler de viviendas fomentará desahucios más rápidos

El gobierno tiene casi ultimado una nueva ley reguladora para el alquiler de viviendas. Según el ejecutivo, esta normativa pretende reavivar este mercado con un nuevo marco jurídico ampliando las garantías del arrendador y arrendatario y, a la vez, flexibilizando las obligaciones de ambas partes para, como hemos mencionado y de una vez por todas, hacer más atractivo alquilar una vivienda en España.

¿En qué consisten las principales novedades frente a la ley de arrendamientos urbanos de 1994?

Respecto al problema más corriente y candente en la actualidad, el desahucio por impago, existen importantes cambios para agilizar los trámites, puesto que hasta ahora el arrendador debía denunciar la situación, obtener una sentencia favorable para proceder al lanzamiento y el inquilino podía evitarlo hasta el último momento pagando la deuda. En la práctica, el ‘funcionamiento’ de los burocratizados y atascados juzgados españoles provocaba retrasos de años en la resolución del proceso con el consiguiente perjuicio al propietario. En la nueva ley se establece una mayor seguridad jurídica al existir sólo un plazo de 10 días para pagar o presente las alegaciones oportunas ante el secretario judicial para no hacerlo (por ejemplo, situaciones familiares excepcionales), y sino lo hace éste dictará la cierre del procedimiento y se producirá el lanzamiento.

De igual forma, si las razones presentadas no convencen al juez, se finalizará el proceso con un auto de desahucio. Un segundo punto de interés es saber qué pasa respecto a la recuperación de la vivienda por parte del arrendador por necesidad o porque pretenda ponerla a la venta. En la anterior ley, el propietario debía demostrar para recuperar la vivienda que la necesitaba para su residencia habitual o para un familiar directo. La nueva contempla que el arrendador y arrendatario lo pacten en el contrato e, incluso, acuerden anular el tradicional e irrenunciable derecho por parte del inquilino a comprar la vivienda en el caso de que el arrendador la pusiera a la venta. Es decir, se posibilita que si el inquilino renuncia a este derecho el casero no tiene porqué ofrecérsela antes a él y tendrá así más libertad de disposición de su vivienda.

Además, el proyecto de ley establece que el nuevo propietario sólo estará obligado a mantener al inquilino si el contrato se inscribe en el registro de la propiedad. Eso sí, este trámite sigue siendo voluntario puesto que tiene un coste al tener que ser elevado a escritura pública ante un notario y pagar los correspondientes impuestos y tasas registrales. Este cambio contrasta con la anterior ley, donde quien compraba una vivienda alquilada debía respetar el contrato de arrendamiento en vigor hasta, al menos, el quinto año. Por contra, el inquilino también se beneficiará de una mayor libertad de movimientos al poder desistir del contrato cuando lo desee siempre y cuando haya cumplido un año de estancia y lo comunique con una antelación mínima de un mes. En el marco legal actual se distingue entre los contratos de más de cinco años, donde el inquilino puede abandonar la vivienda comunicando el preaviso pactado en el contrato antes de finalizar cada anualidad, y los de menos de cinco años, donde podrá desistir pagando la indemnización acordada.

También se flexibiliza la duración del contrato, reduciéndose a tres años la prórroga forzosa de vigencia del mismo y a uno la tácita (la anterior ley era de cinco y tres años en cada caso). Otra novedad es la posibilidad de que arrendador y arrendatario pacten la actualización del precio del alquiler e, incluso, se reste de la mensualidad el coste de las mejoras que el inquilino haya realizado o acordado con el casero. En la anterior reglamentación la renta mensual se actualizaba anualmente de acuerdo al IPC (Incremento de Precios al Consumo), que publicaba todos los años el INE (Instituto Nacional de Estadística). Por último y por supuesto, las modificaciones de la nueva ley sólo serán de aplicación a los futuros contratos que se firmen tras su entrada en vigor y no tendrán efectos retroactivos sobre los contratos de alquiler firmados con anterioridad.