Derechos y obligaciones del arrendador y del arrendatario

Si eres propietario de una vivienda y la quieres alquilar debes tener claro cuáles son tus derechos y obligaciones frente al arrendatario… y viceversa. La Ley de Arrendamientos Urbanos regula esta actividad, aunque las partes implicadas (arrendador y arrendatario) pueden estipular las cláusulas o pactos que crean conveniente en un contrato, siempre y cuando no vulneren la mencionada ley. 

Lo más aconsejable que pueden hacer tanto arrendador como arrendatario es redactar un contrato y mantener una conducta durante la vida de ese contrato que se ajuste a la buena fe. De esta forma se evitará cualquier abuso por parte de ambas partes. La ayuda de un abogado es fundamental para salvaguardar los derechos de cada parte y negociar los términos económicos y legales contractuales.

En términos generales, el arrendador tiene una serie de derechos que vamos a enumerar:
 
1.-  Cobro de una renta (pactada con el arrendatario) dentro del plazo estipulado al efecto en el contrato y de las cantidades que hubiese asumido el arrendatario o le corresponda abonar (por ejemplo, suministros de luz, agua, gas…).

2.- Recibir una fianza legal en el momento de celebración del contrato (suele elevarse a una mensualidad). Algunos arrendadores exigen también un aval bancario (los costes de ese aval debe asumirlos el inquilino) o negocian como garantía de pago un depósito mayor al de la fianza (entre tres y seis mensualidades).
 
3.- Salvo pacto contrario y siempre que no estuviese explícitamente prohibido en el contrato o requiriese de su aprobación, ser consultado e informado de un posible subarriendo.
 
4.- Beneficiarse de las obras voluntarias de mejora realizadas por el inquilino (normalmente en el contrato se especifica que deben ser bajo el consentimiento del propietario).
 
5.- A que el arrendatario haga un uso diligente de la vivienda y la conserve correctamente sin causar desperfectos, porque al finalizar el plazo del arrendamiento tiene derecho a la devolución de la vivienda al menos en el ‘mismo estado’ que la arrendó (se excluiría la normal degradación del uso y del tiempo).
 
6.- Rescindir el contrato por falta de pago y solicitar el correspondiente desahucio si así se viese obligado.

Por su parte, los derechos del arrendatario o inquilino son los siguientes:
 
1.- Utilizar la vivienda durante el plazo estipulado y las posibles prórrogas que se acuerden o estén estipuladas por ley.
 
2.- Exigir al arrendador que se haga cargo en la mayor brevedad posible de las averías y reparaciones necesarias en la vivienda para su correcto disfrute y habitabilidad.  
 
3.- Negociar ciertos aspectos como el de la renta y exigir su actualización a la baja cuando si el IPC ha disminuido respecto al año anterior o ha sido negativo, o el desistimiento del contrato.
 
4.- Derecho de tanteo y retracto en el caso de que el casero decida vender la vivienda. Es decir, el propietario debe ofrecérsela comprar primero al arrendatario antes que a cualquier otro comprador. El arrendatario también deberá sopesar, y cualquier otro posible comprador tener presente, que el adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
 
5.- Y, por supuesto, una vez finalizado el plazo tendrá derecho a la devolución de la fianza legal u otras cantidades como el mencionado depósito que hubiese aportado como garantía de pago.

Por último, señalar que todos los temas relacionados con el alquiler de una vivienda están regulados en la Ley 29/1994 de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos y, de forma complementaria, el Código Civil.