Preguntas frecuentes de la gestión de un desahucio

Antes de alquilar una vivienda

1. Ventajas de alquilar una vivienda

Ventajas generales: 
  • Se mantiene la propiedad del patrimonio a todos los efectos.
  • Las gestiones de alquilar una vivienda, en principio, son pocas y no deberían ser complicadas.
  • No permanece la casa vacía, con el peligro de que se vaya deteriorando con el tiempo y perdiendo valor.

Ventajas económicas:

  • Además de ser un bien que se revaloriza, la vivienda se convierte en un bien que ofrece una rentabilidad mes a mes.    
  • Permite cubrir los gastos de la vivienda.    
  • En caso de tener hipoteca, el alquiler paga una parte o la totalidad de los gastos de misma.    
  • Puede servir como garantía para préstamos bancarios.    
  • Siempre se puede vender si es necesario. 

No obstante todo lo anterior, debe tenerse en cuenta que el alquiler, como toda actividad, conlleva sus riesgos.

2. Antes de alquilar una vivienda, debe tenerse en cuenta que:

Desde un punto de vista general: 
  • Tener la casa en perfectas condiciones de habitabilidad.    
  • Ser consciente de que, incluso si el contrato es anual, éste puede ser prorrogado hasta tres años unilateralmente por parte del inquilino.    
  • No es posible desalojar a los inquilinos antes de terminar el contrato o las prórrogas si no hay un incumplimiento del contrato por parte del inquilino.    
  • La responsabilidad de los daños causados por la vivienda a la Comunidad de Propietarios recae sobre el propietario.    
  • Surge una relación obligada con los inquilinos y con los miembros de la comunidad de vecinos.    
  • Se debe prestar atención y controlar que los inquilinos cumplan con las normas de la comunidad de vecinos y que cuiden la casa.

Desde el punto de vista económico: 

  • Es recomendable mantener la vivienda en buenas condiciones para que el alquiler sea más fácil. A la hora de alquilarla es recomendable invertir en pintura, electrodomésticos.
  • Los gastos generales de la vivienda –comunidad, IBI, etc- corresponden al propietario. Es posible pactar con el inquilino que se haga cargo él, pero el responsable de los impagos sigue siendo el propietario.
  • Las derramas que provengan de obras de mejora en el edifico son responsabilidad del dueño de la vivienda.
  • Una vez existe un contrato de alquiler, la renta sólo se puede subir, como máximo, según el IPC de cada año.
  • Las rentas del alquiler recibidas tributan en el IRPF, es decir, el alquiler no está exento del pago de impuestos. Sin embargo, los gastos para el propietario son deducibles (en las condiciones que marca el impuesto) y, además, el alquiler goza de importantes deducciones.
  • Conviene contar como mínimo con un seguro multirriesgo y a ser posible con un seguro de cobro de las rentas, lo que supone otros gastos a tener en cuenta.

 

Regulación de los arrendamientos de vivienda

3. ¿Qué es un arrendamiento de vivienda?

 Se entiende por arrendamiento de vivienda aquel contrato en el que una persona (propietario de la vivienda o poseedor de los derechos de la misma) cede a otra persona (inquilino) el uso de una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino. Las normas relativas al arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la vivienda por el mismo propietario. Por el contrario, las normas del arrendamiento de vivienda no se aplican a los contratos de arrendamiento de temporada, sea o no de verano.

4. ¿Cómo se regulan los arrendamientos de vivienda?

El arrendamiento de vivienda se rige en la actualidad por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994 (L.A.U.). En su defecto, se aplicará lo acordado por las partes y, supletoriamente, el Código Civil. Ley 29/1994 de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos (BOE 282, de 25 de noviembre). Son nulos los pactos entre las partes que modifiquen lo dispuesto en la Ley en perjuicio del inquilino o del subarrendatario, salvo los casos en que la propia Ley lo autorice.

 

5. ¿Qué arrendamientos no se rigen por la L.A.U.?

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 regula el arrendamiento de viviendas que tengan el uso de vivienda habitual. Por tanto, quedan excluidos del ámbito de esta Ley:
  • El uso de las viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios, siempre que les hayan sido asignadas por razón del cargo o servicio que desempeñen.
  • El uso de las viviendas militares por miembros de estos cuerpos.
  • Los arrendamientos de fincas rústicas que comprendan una casa-habitación, siempre que el destino primordial del arrendamiento sea el aprovechamiento agropecuario de la finca.
  • El uso de las viviendas universitarias asignadas a los alumnos o al personal docente o administrativo.
6. ¿Qué contenidos tiene que incluir un contrato de alquiler estándar?
  • Identidad de los contratantes 
  • El poseedor del título de propiedad de la vivienda o del derecho a ponerla en alquiler.
  • Quien adquiere el uso de la vivienda.
  • Identificación de la finca arrendada.
  • Duración pactada.Renta inicial del contrato.
  • Las demás cláusulas que las partes hubieran acordado.
 
7. Recomendaciones para un contrato
Resulta especialmente conveniente:
  • Formalizar por escrito del contrato de arrendamiento.
  • Comprobar la titularidad registral de la vivienda.
  • Comprobar que la persona que, en su caso, actúe en nombre del titular o propietario, tiene poder notarial suficiente para realizar dicha actividad.
  • Comprobar el estado de la vivienda y del mobiliario, si lo hubiera. Una vez firmado el contrato se presumirá la entrega en buen estado de la vivienda, salvo prueba de lo contrario.
  • Cuando sean varios los que desean alquilar una vivienda es recomendable que consten todos en el contrato.
 
8. ¿Qué es la cesión del arrendamiento?
La cesión del arrendamiento es aquel contrato mediante el cual el inquilino de una vivienda (cedente) transmite a un tercero (cesionario) los derechos y obligaciones que le corresponden como inquilino en virtud del contrato de arrendamiento pactado con el propietario. Como consecuencia de la cesión, el inquilino o cedente queda desligado del contrato de arrendamiento, pasando el cesionario a ocupar su misma posición en el contrato frente al propietario. Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, el inquilino no puede ceder el contrato de arrendamiento a un tercero a menos que medie el consentimiento expreso y por escrito del propietario. Si se produce la cesión del arrendamiento con el consentimiento del propietario, el cesionario queda subrogado en la posición contractual del inquilino (cedente) frente al propietario. Ello significa que el contrato de arrendamiento no se modifica, salvo en el hecho de que el inquilino queda sustituido por otra persona, que tendrá en todo caso los mismos derechos y obligaciones que tenía en inquilino.
  
9. ¿Qué es el subarriendo?
El subarriendo de una vivienda es un contrato en cuya virtud el inquilino o cedente de una vivienda cede a un tercero (subarrendatario) el uso como inquilino de toda o parte de la vivienda que tiene arrendada. A diferencia de la cesión, el subarriendo no extingue la relación contractual entre el propietario y el inquilino, que sigue subsistente en los mismos términos pactados entre ambos. El subarriendo implica el nacimiento de una nueva relación contractual entre el inquilino y el subarrendatario. Según el artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, la vivienda arrendada sólo se puede subarrendar en parte, no en su totalidad. Por otra parte, para que sea válido el subarriendo requiere el consentimiento expreso y por escrito del propietario. El contrato de subarriendo de vivienda se regirá por las mismas normas que el arrendamiento de vivienda. Quedará extinguido cuando se extinga el propio contrato de arrendamiento y la renta que pague el subarrendatario no podrá ser superior a la renta que pague el inquilino o inquilino al propietario.
  
10. ¿En qué consiste el derecho de tanteo?
Es la facultad que tiene el inquilino de adquirir la vivienda, en el caso de que el propietario tenga intención de venderla. Para poder ejercitar este derecho es necesario que el propietario haya comunicado fehacientemente la decisión de vender dicha vivienda, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Esta decisión de venta por parte del propietario ha de ser un proyecto de venta definitivo, y no quedarse en una mera intención o promesa de venta. El inquilino tiene de plazo para ejercitar este derecho 30 días naturales desde el día siguiente a la comunicación realizada por el propietario. Los efectos de la notificación caducan a los 180 días naturales siguientes a la misma, pudiendo el propietario, tras este periodo, iniciar de nuevo la propuesta de venta.
  
11. ¿En qué consiste el derecho de retracto?
Si el propietario hubiera vendido la vivienda, y no hubiera puesto en conocimiento del inquilino la propuesta de venta de la vivienda, o esta comunicación hubiera sido incompleta , con omisión de las condiciones esenciales de dicha transmisión, así como resultare inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas las condiciones esenciales a las notificadas al inquilino, éste tiene el derecho de adquirir la vivienda del comprador, reembolsando el mismo precio de la venta y los gastos necesarios y útiles hechos en la casa vendida. Para ejercitar este derecho el inquilino tiene de plazo 30 días desde la notificación que el nuevo adquirente de la vivienda ha de hacer al inquilino reflejando las condiciones esenciales en las que se efectuó la compraventa, pasados los cuales caducará este derecho. El ejercicio de estos derechos por parte del inquilino tiene una serie de límites.Uno de ellos es el caso de que la vivienda arrendada perteneciera también a otro propietario, es decir un condueño, éste tendrá entonces preferencia para ejercitar estos derechos. Otro ejemplo es el caso de que el propietario hubiera establecido con otra persona un pacto en virtud del cual se concede la opción a adquirir la vivienda en un plazo máximo de cinco años, debiendo tal pacto estar inscrito en el Registro de la propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
 
12. ¿Cuándo no existe derecho de adquisición preferente?
No existe ese derecho cuando el propietario vende la finca arrendada juntamente con el resto de las viviendas y locales de su propiedad que formen parte del mismo edificio. Tampoco existe cuando se vendan por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de las viviendas y locales de un edificio. Cabe también la posibilidad de que el inquilino renuncie expresamente en el contrato al derecho de adquisición preferente, pero únicamente cuando se trata de arrendamientos por plazo superior a cinco años.
  
Duración y extinción o finalización de los contratos
13. ¿Cuál es la duración mínima del arrendamiento?
El contrato de arrendamiento de vivienda tendrá la duración que libremente acuerden propietario e inquilino, pero si el plazo pactado es inferior a cinco años, el arrendamiento se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que alcance un total de cinco años, que es el plazo de duración mínimo. A falta de pacto, el contrato se entiende celebrado por plazo de un año, sin perjuicio de la prórroga del mismo. Es decir, prorrogable hasta los cinco años. Llegada la fecha final del arrendamiento, una vez transcurridos los cinco años mínimos de duración, si ninguna de las partes notifica a la otra el fin del contrato con un mes de antelación, se prorrogará por periodos anuales hasta un máximo de tres años.
  
14. ¿Cómo se cuentan los plazos?
Los plazos se cuentan desde la fecha del contrato o desde la puesta de la vivienda a disposición de inquilino si fuera posterior a la del contrato.
  
15. ¿Puede renunciar el inquilino a la prórroga?
El inquilino podrá renunciar a la prórroga manifestándolo al propietario con 30 días de antelación a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas.
  
16. ¿Puede el inquilino abandonar el alquiler antes de la finalización del contrato?
No. Si lo hace, deberá cubrir las mensualidades restantes, salvo pacto con el propietario. En el caso de contratos de duración pactada superior a cinco años, el inquilino podrá desistir si el arrendamiento ha durado más de cinco años, dando un preaviso de dos meses. Aún así, podría verse expuesto a una indemnización al propietario.
  
17. ¿Puede el propietario excluir la prórroga?
El propietario podrá impedir la prórroga haciendo constar en el contrato de arrendamiento, al tiempo de celebrarse, que necesitará ocupar la vivienda para sí de forma permanente antes del transcurso de cinco años desde la celebración del contrato. Aún en este caso, si el propietario no ocupa la vivienda para sí después de transcurrir tres meses desde la extinción del contrato, el inquilino puede elegir entre volver a ocupar la vivienda por un nuevo periodo de cinco años y recibir una indemnización por los daños que le haya causado el desalojo, o bien recibir del propietario una indemnización equivalente al importe de la renta correspondiente a los años de contrato que falten para completar los cinco.
  
18. Se desea alquilar la vivienda por un periodo de dos años porque después el propietario desea ocuparla ¿se puede hacer o el inquilino tiene derecho a permanecer en ella durante los cinco primeros años?
Para poder hacerlo deberá constar en el contrato de firma que necesitará ocupar la vivienda para uso propio en el plazo determinado, en este caso al cabo de dos años. Si no ocupa la vivienda en los tres meses siguientes a la extinción del contrato deberá reponer al inquilino por un nuevo periodo de hasta cinco años e indemnizarle por los gastos que le haya causado el desalojo, o bien abonarle una cantidad equivalente al importe de la renta que le quedase hasta completar los cinco años.
  
19. ¿Cuándo se extingue el contrato de arrendamiento?
El arrendamiento se extingue por las siguientes causas:
  • Pérdida de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • Declaración de ruina de la vivienda.
 
El propietario podrá resolver el contrato de arrendamiento por cualquiera de las siguientes causas:
  • Impago de la renta por el inquilino.
  • Impago de la fianza o de sus actualizaciones.
  • Subarriendo o cesión sin consentimiento.
  • Causar el inquilino daños en la vivienda o realizar obras sin consentimiento del propietario.
  • Realizar el inquilino en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
  • Dejar de destinar el inquilino la finca arrendada a vivienda permanente del mismo.
  • Incumplir el inquilino cualquier otra obligación que haya asumido en el contrato, a menos que el propietario prefiera exigir el cumplimiento de dicha obligación y continuar con el contrato.
 

 Aquí encontrarás un listado sobre preguntas frecuentes sobre desahucios.

Puedes encontrar más en Preguntas Frecuentes II o la continuación en Preguntas Frecuentes III.

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Fuente: www.spaviv.es