Preguntas frecuentes - III- Desahucios

 Aquí encontrarás un listado sobre preguntas frecuentes sobre desahucios.

Puedes encontrar más en Preguntas Frecuentes I o la continuación en Preguntas Frecuentes II.

 

31. ¿Puede el propietario incrementar la renta por mejoras en la vivienda?
Salvo pacto en contrario en el contrato, si el propietario hace mejoras en la vivienda una vez transcurridos los cinco primeros años del arrendamiento, puede elevar la renta en una cantidad equivalente a la que resulte de aplicar a la cantidad invertida el interés legal del dinero más tres puntos porcentuales, sin que el aumento pueda exceder del 20% de la renta vigente en ese momento. El aumento de la renta será efectivo desde el mes siguiente al que el propietario notifique por escrito al inquilino el aumento, expresando la forma de cálculo aplicada para determinar el aumento y acompañando los documentos que acrediten el importe de lo invertido en las mejoras.

32. ¿Quién debe pagar los gastos de la vivienda?
Los gastos de la comunidad de propietarios (mantenimiento del inmueble, sus servicios, impuestos y cargas que no sean susceptibles de individualización) deberá abonarlos el inquilino únicamente cuando así se ha pactado por escrito en el contrato de arrendamiento, mencionando en el contrato a cuánto ascienden tales gastos en la fecha en que se firma. Los gastos por servicios de la vivienda que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, teléfono, etc) deberá abonarlos el inquilino.
 
Obras en una vivienda de alquiler
 
33. ¿Quién debe realizar las obras de conservación de la vivienda?
Las reparaciones necesarias en la vivienda para conservarla en condiciones de habitabilidad de servir al uso convenido debe hacerlas el propietario, salvo que los daños hayan sido causados por el inquilino, y sin que por ello pueda elevar la renta. El inquilino está obligado a soportar las obras de reparación, pero si éstas duran más de 20 días tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por dichas obras. El inquilino tiene la obligación de comunicar al propietario lo antes posible la existencia de deterioros y permitir al propietario que compruebe los daños por sí o por medio de un técnico. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda, deberá hacerlas el inquilino.

34. ¿Puede el propietario hacer obras de mejora?
El propietario puede hacer obras de mejora de la vivienda que no se podrán demorar hasta el fin del arrendamiento, notificando al inquilino por escrito con tres meses de antelación qué obras se van a realizar, la fecha de comienzo de las mismas, su duración y coste previsible. En este caso el inquilino tendrá derecho a desistir del contrato. Si el inquilino soporta estas obras, tendrá derecho a una reducción de la renta proporcional a la parte de la vivienda de que se haya visto privado temporalmente por las obras. También tendrá derecho a que le indemnicen los gastos que haya tenido que hacer como consecuencia de las obras.

35. ¿Puede el inquilino modificar la vivienda?
No, a menos que el inquilino obtenga un consentimiento por escrito del propietario para realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda. Si el inquilino hace esas obras sin autorización, el propietario puede dar por finalizado el contrato, o bien exigir al final del mismo que el inquilino reponga las cosas a su estado anterior, o bien mantener las modificaciones sin abonar ninguna cantidad al inquilino.
 
  
Derechos y deberes de inquilino y propietario
   
36. Derechos del propietario de una vivienda alquilada.
  • A resolver el contrato en caso de falta de pago de la renta o de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o correspondan al inquilino. También podrá resolver el contrato en caso de subarriendo inconsentido, transformación de la vivienda en local de negocio, daño intencionado del inquilino contra la propiedad y por expropiación forzosa, entre otras.
  • A ser informado y consultado antes de realizar un posible subarriendo.
  • A utilizar la fianza para suplir el incumplimiento por el inquilino de alguna obligación que el contrato asume, desde el impago de la renta hasta responder de los desperfectos.
  • A cobrar puntualmente la renta.
  • A que le repongan la vivienda en su estado inicial, en caso de que sin su autorización se hayan realizado obras que modifiquen la estructura de la casa.
  • A disfrutar de las obras de mejora de la vivienda que haya hecho el inquilino.
 
37. Obligaciones del propietario.
  • A hacer entrega de la vivienda en la fecha convenida. Desde la fecha de entrega de las llaves el propietario no podrá entrar en la vivienda salvo permiso del inquilino o autorización judicial, aunque el inquilino estuviera en ella de forma indebida.
  • A efectuar las reparaciones necesarias, sin derecho a elevar la renta, para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad que sirvan al uso convenido, con las siguientes excepciones: o Que el deterioro sea imputable al inquilino. o Que los daños impliquen la destrucción de la vivienda por causa no imputable al propietario.
  • A soportar los gastos que se deriven del sostenimiento del inmueble, tributos, cargas, etc., y al pago de los gastos de la comunidad de propietarios salvo que se haya realizado un pacto expreso en sentido contrario.
  • A entregar al inquilino recibo del pago, salvo que se hubiere pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el pago.
 
38. Derechos del inquilino.
  • Exigir que la vivienda reúna las condiciones de habitabilidad.
  • Exigir recibo de todas las entregas de dinero, incluida la fianza.
  • A realizar obras en la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
  • Los inquilinos con minusvalías podrán realizar obras de acondicionamiento.
  • A ejercer el derecho de tanteo y retracto. Es decir, a la adquisición preferente de la vivienda en caso de venta. En caso de venta a un tercero, el adquirente tiene que respetar el contrato de arrendamiento.
  • A ceder la vivienda a determinados familiares directos, como el cónyuge, aunque exista separación, divorcio o nulidad matrimonial.
  • Si se produce ejecución hipotecaria o sentencia judicial contra el propietario, el inquilino tiene derecho a permanecer hasta cinco años en el piso.
  • A ceder la vivienda a cualquier persona siempre que se cumplan unos requisitos (que en el contrato no se prohíba la cesión, que el propietario manifieste su consentimiento y que la cesión sea gratuita).
  • A subarrendar la vivienda con el consentimiento expreso del propietario.
 
39. Obligaciones del inquilino.
  • A pagar puntualmente la renta pactada así como el recibo de todos los suministros que cuenten con aparato contador individual y las cargas y tributos que se hayan pactado.
  • Al pago de la fianza.
  • A permitir la realización de las obras necesarias para la conservación o mejora de la vivienda que no puedan demorarse hasta la terminación del contrato, aunque para ello sea privado de una parte de la vivienda, en cuyo caso si la obra dura más de veinte días el propietario tendrá que disminuir la renta en la parte proporcional.
  • Serán por cuenta del inquilino las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda.
  • A conservar la vivienda y los enseres que contenga en las mismas condiciones que se encontraban.
 
40. ¿Quién debe asistir a las asambleas de la Comunidad de Propietarios?
El propietario de la vivienda o un representante autorizado por él mismo.
 
  
Incumplimiento del contrato
  
41. ¿Qué ocurre si la Comunidad de Propietarios se queja al propietario de la vivienda de que el inquilino realiza actividades molestas o insalubres en la vivienda?
Deberá comunicar al inquilino las quejas de la comunidad y procurar que no vuelva a suceder, de lo contrario podrá acogerse a la ley, ya que la realización en la vivienda de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas es causa de resolución del contrato de arrendamiento (LAU, Art. 27.2).
 
42. ¿Qué es el desahucio?
Es un procedimiento judicial cuyo objeto es expulsar al inquilino de la vivienda por falta de pago, para que el propietario pueda volver a disponer de su uso, bien para su uso propio, bien para alquilarla de nuevo. Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que sólo hay que demostrar que existe un contrato de arrendamiento y que no se está pagando la renta acordada según lo pactado. Si la deuda es inferior a 900 €, no se requiere abogado o procurador. La ley, además, permite la acción de desahucio con la reclamación de las rentas debidas, cualesquiera que sean. El desahucio únicamente se plantea para reclamar el desalojo. Por lo tanto, en este juicio no se pueden plantear otras cuestiones.
 
43. ¿Se pueden iniciar los trámites de desahucio si el inquilino lleva 1 mes sin pagar? ¿Cuánto se tarda en desalojarle? ¿Qué ocurre si se encuentra destrozada la casa?
Sí, ya se pueden iniciar los trámites de desahucio. En principio, se le deberá requerir que abone las cantidades que adeuda y una vez transcurrido 1 mes se podrá presentar una demanda de desahucio. Si se desea demandarle directamente, sin requerirle ni esperar, también puede hacerse, si bien puede que el procedimiento termine si paga lo que debe antes de la celebración del juicio o si se pone a disposición del tribunal o del notario las cantidades que adeuda. La tardanza depende en principio de la saturación del juzgado. Si una vez procedido el desahucio descubre daños en la vivienda, se deberá aplicar la mensualidad destinada a fianza para subsanar los mismos y, si no fuese suficiente, se deberá a acudir a los tribunales.
 
44. A mi me desagrada mucho acudir a los tribunales, ¿se puede evitar el desahucio?
Sí. Para ello, antes de la celebración del procedimiento, el inquilino deberá pagar al propietario o poner a su disposición el importe de las cantidades reclamadas y el de las que deba. Pero si el inquilino ya evitó el desahucio en otra ocasión esto no es posible, es decir, el segundo desahucio es inevitable. Tampoco es posible evitar el desahucio si el propietario hubiese requerido el pago al inquilino, por cualquier modo, al menos con 1 mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.
 
45. ¿Se puede echar al inquilino si el propietario quiere ceder la vivienda a sus descendientes?
No. El único supuesto en el que se podría extinguir un contrato sin otorgarle la posibilidad de prorrogar hasta los cinco años es si el propietario hubiese hecho constar en el contrato, de forma expresa, que necesita la vivienda para sí mismo antes de cinco años.
 
46. ¿Puede el propietario entrar sin permiso en la vivienda?
No se puede entrar en la vivienda sin el permiso del inquilino, o en su defecto de la autoridad judicial competente. La inclusión en la vivienda está tipificada como allanamiento de morada.
 
Esta es la mejor manera para estar "totalmente" protegido, y evitar situaciones complejas o disputas legales. SOS Abogados tiene la seguridad de ser tu mejor aliado para desahucios.

Fuente: www.spaviv.es